El silencio del Supremo sobre los gastos de hipoteca
El IAJD divide a las audiencias
provinciales ante el silencio del Supremo sobre los gastos de hipoteca
Hace poco más de un mes se
cumplieron dos años desde que el Tribunal Supremo dictaminó que los gastos de hipoteca son abusivos si no se reparten entre el banco y el
cliente. Sin embargo, el alto tribunal no estableció un criterio sobre qué
parte debería asumir cada una por lo que al aluvión de demandas presentadas se
suma una disparidad de criterios en los
tribunales de instancias inferiores que tiene su punto álgido en el gasto
más costoso de todos: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Esta semana el Tribunal Supremo se ha posicionado, por fin, sobre este
gasto. Sin embargo, el fallo no se ha hecho público y, ante el silencio de
este órgano, la incertidumbre sobre qué hacer con este gasto continúa.
15 audiencias
provinciales han fallado a favor del consumidor, 10 en contra
El IAJD es un impuesto cuyo importe
varía dependiendo de la comunidad autónoma, oscilando entre el 0 % y el 1,5 % sobre el importe total de la hipoteca
concedida, por lo que puede llegar a suponer cientos o incluso miles de
euros que se pagan en un momento de fuerte desembolso para el cliente, como es
el de la firma del préstamo hipotecario.
Sin embargo, según un estudio
realizado por el comparador de finanzas HelpMyCash.com, de las 26 audiencias
provinciales que ya han emitido sentencias sobre la devolución de los gastos de
hipoteca, solo 15 han decidido que el
banco debe reembolsar la totalidad de lo pagado de más por este concepto.
Del resto, 10 han fallado en contra del consumidor, negando que tenga derecho a
recuperar lo abonado por el IAJD. Por su parte, la Audiencia Provincial de Las
Palmas no se ha posicionado al respecto, aunque sí ha emitido su fallo sobre
otros gastos hipotecarios.
Los gastos de registro
sí obtienen la unanimidad: la entidad debe devolverlos
La controversia en la decisión de
quién asume cada gasto está, principalmente, en determinar quién es la parte
interesada en la operación que se realiza en cada momento. Sin embargo, en el
caso de los gastos de registro sí hay
unanimidad: las 26 audiencias han determinado que el hipotecado tiene derecho a
recuperar de manera total o parcial (en el caso de Asturias y Palencia) lo
pagado por este concepto.
Y es que, según los jueces, que quede una constancia oficial de la
existencia de ese préstamo hipotecario y, sobre todo, de la garantía sobre el
mismo, interesa especialmente al banco, ya que, en caso de incumplimiento
del acuerdo, tiene un documento que le protege para reclamar sus derechos ante
la justicia.
Por la misma razón, la mayoría de las audiencias provinciales
se han posicionado a favor de que el banco reembolse lo pagado en concepto de
notaría bien en su totalidad (en el caso de 21 audiencias) o bien
parcialmente (en el caso de cuatro). Solo el tribunal de Pontevedra, uno de los
que más ha protegido al banco con su sentencia sobre los gastos de hipoteca, se
ha posicionado en contra de la devolución de este importe y solo ha reconocido
el derecho a recuperar lo abonado en concepto de registro.
En cuanto a los gastos de gestoría,
ocho audiencias provinciales han reconocido el derecho de recuperar todo lo
pagado de más, dos han dictaminado que solo la mitad y una ha dado la razón al
banco. Las otras 14 no se han posicionado. Algo similar ha sucedido con la tasación: 18 tribunales provinciales
no han establecido ningún criterio al respecto, cinco han dado la razón al
banco y solo dos han dicho que la entidad debe reembolsar este coste.
La mayoría de los bancos
ya asumen los gastos más bajos
Ante la falta de un criterio claro,
y con la intención de frenar el gran aluvión de demandas que están recibiendo y
que se suman a las de otras cláusulas abusivas como el suelo hipotecario, los
bancos han comenzado a asumir una parte de los gastos. Eso sí, dado que no está
determinado qué parte les corresponde abonar, la gran mayoría están optando por quedarse con los de menor coste,
generalmente el registro y, en algunos casos, también la mitad de la gestoría.
De este modo, se está cumpliendo,
de manera literal, con la obligación de repartir estos gastos, especialmente
teniendo en cuenta que las sentencias de las audiencias provinciales solo se
posicionan sobre los casos que juzgan y no sientan jurisprudencia sobre lo que
deben hacer las entidades en los nuevos contratos.
Así pues, mientras no se haga público el fallo del Supremo que indique qué
tiene que pagar el cliente y qué el banco, los interesados en recuperar los
gastos de hipoteca deberán resignarse a aceptar la incertidumbre de no saber
qué se les devolverá hasta el día del fallo y que, como mucho, podrán guiarse
por el criterio que haya establecido la audiencia de su provincia sobre cada
uno de los conceptos.